주택담보대출
주택담보대출 물건을 담보로 하여 나오는 대출입니다. 담보라는 용어는 채무 불이행 때 채무의 변제를 확보하는 수단으로, 미리 채권자에게 제공하는 것입니다.
- 내가 구매할 집을 담보로 대출 받을 때
- 내가 살고있는 집을 담보로 대출 받을 때
주택담보대출과 관련된 용어를 알아보겠습니다.
LTV(주택 담보대출 비율)
주택의 담보 가치에 따른 대출금의 비율입니다. 실제 담보의 가치 대비하여 내가 받을 수 있는 대출 비율입니다. LTV가 60%라면 1억원의 가치의 물건에 대하여 6천만원까지 대출이 나온다고 생각할 수 있습니다.
하지만 내가 부동산을 구입가 1억 5천만원인데 감정가가 1억이라면 감정가에 대하여 대출이 나옵니다. 많은 분들이 공인중개사에서 올라온 실거래가를 기준으로 금융기관에 방문하는 분들도 많으시다고 합니다.
그래서 LTV 규제를 도입하여 주택가격이 변동하더라도 채무자, 채권자 모두 안전하게 방어할 수 있는 시스템을 만들었습니다. 그래서 내가 담보대출을 하고자 하는 주택의 지역이 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에 따라 다르게 규제가 됩니다. 이러한 LTV는 지방보다는 수도권이 더 낮아지고, 조정 대상 지역보다는 투기과열지구가 낮습니다.
즉, 가치가 폭등할 것 같은 곳에는 LTV를 낮게 적용시켜 대출 비율을 제한해버리는 것입니다.
DTI(총 부채 상환 비율)
LTV가 정해지면 DTI 단계에 접근하게 됩니다. 연봉 대비 주택담보대출 원리금, 기타대출 이자 상환액을 얼마나 갚아나가는지를 고려하는 비율입니다. 쉽게 말하면 빛을 갚아나갈 수 있는 평가 지표입니다. 연봉, 다른 대출을 확인하여 산정하는 기준입니다.
만약 연봉이 1억에 대해 나의 DTI가 60% 조건으로 책정되었다고 봅시다. 1년에 6천만원까지 한도가 나옵니다. 대출 한도는 1년 동안 갚아야 할 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 연간이자 상환액이 6천만원을 넘으면 안된다는 것입니다. 그래서 납입금액을 최소화하기 위하여 기간을 매우 늘려서 대출을 실행하게 됩니다.
DTI 역시 LTV와 동일하게 지방보다는 수도권이 낮으며, 조정대상지역보다는 투기과열지구가 더낮습니다. 낮다는 뜻은 대출가능 금액이 적다는 이야기로 생각할 수 있습니다.
DSR(총 부채 원리금 상환 비율)
DSR은 DTI와 비슷한 원리입니다. 이 역시 연봉에 따라 책정되는 기준이므로 꼭 확인하시길 바랍니다.
- DTI = 주택 담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액
- DSR = 주택 담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 + 원금
DSR의 경우 원금이 추가되기에 기존의 DTI보다 더 높은 초과분이 발생하게 됩니다. DSR은 신용대출과 연관성이 있으므로 금융기관을 방문하시어 구체적인 심사과정이 필요할 것 같습니다.
그래서 DSR이 적용되면 더 적은 금액의 대출금이 실행됩니다. 금융기관에서는 보수적으로 DSR을 택해서 산정하므로 내가 구매하려는 부동산이 어떤 규제를 받고있는지도 아는 것이 매우 중요합니다. 대부분 DSR에 문제가 발생하여 대출이 힘들다는 이야기가 많이 나옵니다.
