전세사기라는 용어가 등장할정도로 대한민국에 굉장히 뜨겁습니다. 이는 임차인들이 ‘권리’를 찾아야하는데 그렇지 못한 경우가 대부분입니다. 임대인, 임차인 모두 WIN-WIN할 수 있는 구조가 등장하려면 언제가 될 수 있을까요? 전세사기의 대표적인 유형을 꼽아보겠습니다.
1. 대리인만 등장할 경우
일반적으로 부동산 계약은 집주인과 세입자가 직접 맺어야 하지만, 대리인을 통해 맺을 수도 있습니다. 그러나, 대리인이 이중계약을 하여 집주인과는 월세 계약을 하고 세입자와는 전세 계약을 맺은 후 보증금을 가로채는 경우가 있습니다. 또한, 집주인과 대리인이 아닌 세입자 간에도 전세 계약을 맺는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 필히 집주인과 만남을 요청하는 것이 좋습니다.
대책
이런 경우에는 집주인의 정보를 많이 요구할 수록 좋습니다. 대한민국을 떠들게 했던 전세사건 이후 공인중개사 역시 집주인 정보를 세입자만큼이나 요구하고 있습니다. 그렇기 때문에 임차인 입장에서는 당당한 권리를 요구할 수록 좋습니다.
2. 깡통전세 확률을 살피기
‘깡통전세’라는 매물은 전세 가격과 매매 가격이 비슷한 매물로, 집주인이 매매 가격보다 더 비싸게 전세 계약을 맺은 후 해당 매물의 명의를 전세금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 사람에게 넘기는 경우가 있습니다. 이 경우, 세입자는 보증금을 돌려받을 길이 없으며, 결국 나중에는 경매에서 해당 주택을 낙찰받는 경우도 있습니다.
대책
매매가와 전세가를 비교할 수 있습니다. 이는 부동산 앱들을 활용하여 확인이 가능합니다.
3. 다중계약
부동산 계약 시 하나의 집을 여러 세입자와 계약하는 경우가 있습니다. 이 경우 세입자들의 정보를 알아내기 위해 ‘주민등록 전입세대 열람’을 신청할 수 있지만, 부동산 계약을 하기 전에는 이 서류를 신청할 수 없으므로, 집주인과 계약하기 전에 주의해야 합니다.
4. 신탁매물
신탁 사기라는 경우, 부동산 재산을 전문가에게 맡겨서 관리하는데, 집주인이 신탁을 통해 주택담보대출을 받거나 전문가에게 관리를 맡기기도 합니다. 이 경우, 신탁등기가 된 집은 집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가지게 됩니다. 대부분 등기부등본을 뗴어보면 확인이 가능합니다. 만약 집주인이 아닌 사람이 부동산 계약을 맺게 된다면, 계약이 무효로 취급될 수 있으며, 집주인이 아닌 신탁회사의 허락 없이 계약을 맺게 된다면, 불법점유가 될 수 있으며 보증금을 돌려받을 수 없습니다.
5. 근저당으로 장난치기
세입자가 이사 당일에 전입신고를 해도, 그 시점에서 대항력 효력이 발생하지 않기 때문에 집주인은 이러한 상황을 노리고 전세계약을 하자마자 담보대출을 받아 저당권을 설정하거나 집을 팔려는 시도를 할 수 있습니다. 이렇게 되면 전입신고가 완료되기 전에 선순위 대출이 생겨 추후 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자는 보증금을 제대로 돌려받지 못할 가능성이 있습니다.
대책
이러한 문제를 해결하기 위해 부동산 임대 표준계약서에 ‘세입자가 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 상태가 될 때까지(즉, 대항력 효력이 발생할 때까지) 집주인이 집을 팔거나 근저당권을 설정하지 않는다’는 특약을 꼭 넣도록 제도를 바꾸기로 결정하였습니다. 또한, 금융권에서 주택담보대출 신청이 들어왔을 때, 확정일자 현황을 확인하고 전세보증금을 감안하여 은행과 협의할 예정입니다. 이러한 조치를 통해 세입자와 집주인 모두가 상호 존중하며 법적인 절차를 따르는 것이 중요합니다.
