임차인 이사통보
주택임대차보호법에 따르면 전세 만기 통보는 임차인(세입자)이 만기 2개월 이전에 해야하며, 임대인(집주인)은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 그 의사를 밝혀야 합니다.
만약 양측이 서로 의사를 밝히지 않으면, 자동 계약 연장(묵시적 갱신)으로 보아 계약 내용의 변경 없이 기간연장을 한 것으로 간주됩니다.
묵시적 갱신의 경우 계약서를 재작성하거나 확정일자를 받을 필요가 없으나 대부분의 경우 임대인은 임대보증금 증액이나 갱신청구권 행사 여부를 명확히 하기 위해 계약서 작성을 요구합니다. 이 때, 임차인은 보증금 증액 금액에 대하여는 확정일자를 받아야 합니다.
주택임대차보호법에는 2개월(법상 1개월인 경우도 있음)이라고 되어 있지만, 보통 집주인과 세입자 간의 서로 준비할 시간을 고려하여 3개월 전에 문자나 통화 등을 통해 서로 전세 만기 통보를 하는 것이 좋습니다.
결국 임대인과 임차인 간의 서로의 배려와 소통이 중요합니다.
임차인 미퇴거 시
임차인이 임대차 계약 만료 1개월 전에 계약 갱신 거절 의사를 밝혀서 임대인과 합의하고, 계약 만료일에 퇴거할 것으로 합의하면, 계약은 만료일에 종료됩니다. 그러므로, 만료일과 합의한 날에 임차인은 퇴거하고, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.
하지만, 임차인이 스스로 퇴거하지 않으면, 임대인은 명도청구소송을 통해서만 강제 퇴거를 요구할 수 있습니다. 따라서, 임차인이 이사를 할 수 없다면, 계약 만료로 계약이 해지됨과 기일을 정하여 퇴거를 요구하는 내용증명을 보내야 합니다. 명도소송을 걸어 강제 집행할 수 있으므로, 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.
만약, 임차인이 계약해지 의사를 밝혔으나, 퇴거하지 않아 새로운 임차인이 이사를 못한다면, 임대인은 계약해지, 계약 불이행 등으로 인해 발생한 손해를 배상받을 수 있습니다.
따라서, 임차인과 합의한 이사날짜를 알고 있어도 일부러 퇴거하지 않고 불법 점유하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 최후의 수단인 명도소송 및 손해배상 청구 소송은 협상과 소통으로 해결하는 것이 바람직합니다.
