질문: 월세로 살아가는 임차인입니다. 거주 시 발생하는 모든 수리사항은 임대인에게 요구하고자 합니다. 가능한가요?
답변: 임차인은 입주 전에 추가적인 수리나 설치가 필요한 부분을 임대인에게 요구할 수 있지만, 동시에 주택을 잘 유지하고 관리하는 책임도 있습니다. 입주 중에는 주택을 관리해야 하며, 계약 종료 시에는 임대인과의 별도 합의가 없다면 원상회복 의무가 있습니다. 만약 수리가 필요하거나 타인이 권리를 주장하는 경우에는 지체 없이 임대인에게 통지해야 합니다. 때로는 고의나 과실이 없더라도 세입자가 수리를 부담해야 할 경우도 있습니다.
전세권자인 경우에도 수리 시에는 임대인과 협의하는 것이 좋습니다. 전세권이란 등기부등본에 전세로 살고 있음을 등록한 것을 말하며, 민법 제309조에 따르면 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 수선을 해야 한다고 합니다. 따라서 전세권을 등록한 세입자는 집주인에게 수선 유지를 요구하기 어려운 점이 있습니다.
수리 의무가 임대인에게 모두 적용이 될까?
법에 따르면 임대인은 여러 가지 의무를 지니게 됩니다. 이 중에서도 가장 기본적인 의무는 “임차인이 임대차계약을 맺은 주택을 사용할 수 있도록 하는 의무”입니다. 또한 이에 따라 임대인은 “임차인이 임대차기간 동안 그 주택을 사용하는데 필요한 상태를 유지해야 하는 수선 의무”도 갖게 됩니다. 이러한 의무로 인해 세입자가 해당 주택을 잘 사용할 수 있도록 하는 의무가 주인에게 있으며, 따라서 주택 상태도 잘 유지해줘야 하고, 수리가 필요한 경우에는 기본적으로 임대인이 수리를 해줘야 합니다.
하지만 전반적인 수선 의무는 임대인에게 있더라도, 주택과 시설, 집기에서 발생한 모든 문제를 임대인이 나서서 고쳐줘야 하는 것은 아닙니다. 대법원 판례에 따르면, “해당 부분을 수리하지 않으면 임차인이 그 주택을 정해진 목적에 따라 사용할 수 없게 될 정도의 부분에 대해서만 임대인이 수선 의무를 갖는다”고 합니다. 따라서 세입자가 그 집에서 생활하기 힘들 정도의 파손이나 고장 등에 대해서만 임대인에게 수리 책임이 있다는 것입니다.
“임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선 의무를 부담하지 않는다”는 대법원 판례에 따른 것입니다. 따라서 별도의 큰 비용을 들이지 않고도 쉽게 해결할 수 있는 문제라면, 세입자가 스스로 고쳐서 사용하면 됩니다.
그렇다면 임대인이 신경써야 하는 부분은?
주택의 구성 부분인 보일러, 수도배관, 벽 등에 대한 수리 책임은 기본적으로 임대인에게 있습니다. 이는 해당 시설들에서 문제가 발생하면 세입자가 그 집에서 제대로 생활하는 게 힘들 수밖에 없기 때문입니다. 하지만 세입자가 일부러 파손하거나 명백한 관리 소홀로 문제가 발생한 경우는 제외됩니다.
임대인에게 수리‧교체 책임이 없는 경우는 매우 경미한 고장이나 단순한 교체 등이 이에 해당됩니다. 화장실 변기가 막힌 경우, 형광등이나 도어록 건전지 등을 교체하는 경우, 방충망에 작은 구멍이 뚫린 경우 등이 이에 해당됩니다. 이런 경우에는 세입자가 스스로 해결하거나 수리 비용을 부담해야 합니다.
