주택임대사업자인 경우
주택임대사업자가 임대차계약을 맺은 경우, 주택임대사업자가 시‧군‧구청에 등록된 주택임대사업자인지 아닌지에 따라서 적용되는 기준이 다릅니다. 등록된 주택임대사업자인 경우, 월세 연체를 사유로 임차인과의 계약을 해지하려 할 때는 보다 엄격한 조건이 적용됩니다.
주택임대사업자는 임대차계약을 맺을 때 법으로 정한 표준임대차계약서를 사용해야 하며, 이 계약서에는 ‘월임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우’에 계약을 해지할 수 있다고 명시되어 있습니다. 이 경우, 세입자가 월세를 세 달 이상 연속하여 못 내고 미납금액이 세 달치 월세 금액 이상일 때에만 주택임대사업자가 계약을 해지할 수 있습니다.
법에서는 3개월 이상 연속하여 연체한 경우라고만 말하고 있지만, 판례에서는 미납금액 역시 3개월치 이상이 돼야 한다고 해석하고 있습니다.
일반 주택 임대인의 경우
보통의 일반 주택 임대인의 경우, 임차인의 월세 연체액이 2개월치 월세에 해당하는 경우에 세입자와의 계약을 해지할 수 있습니다. 그리고 상가의 경우에는 월세 연체액이 3개월치 월세에 해당하는 경우에 계약을 해지할 수 있습니다.
하지만, 이 때 주목해야 할 점은 ‘차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’라는 말의 정확한 의미입니다. 이는 월세를 두 달 연속 밀렸을 때를 의미하는 것이 아니라, 연체된 금액이 두 달치 월세와 같아질 때를 뜻합니다.
예를 들어, 월세가 50만원인 원룸이 있다면, 미납액이 100만원이 되는 순간부터 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 만약 임차인이 5월에는 월세를 못 내고 6월에는 월세 50만원을 내고, 7월에 다시 월세를 못 냈다면 임대인이 세입자에게 계약 해지를 요구할 수 있게 됩니다.
또한, 계약 해지 가능 여부를 가르는 기준은 연체한 횟수가 아니라 전체 미납금액입니다. 즉, 임차인이 월세를 몇 번 연체했더라도 미납금액이 두 달치 월세에 미치지 못 한다면 계약 해지를 요구할 수 없습니다. 상가의 경우에는 임차인이 세 달치에 해당하는 월세를 밀렸을 때부터 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
계약해지 및 계약갱신거부권
위 내용을 다시 정리하면 미납 금액이 계약기간 중 2개월치 월세 이상인 경우 주택임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 상가의 경우, 미납 금액이 계약기간 중 3개월치 월세 이상인 경우에 해당됩니다.
월세 연체가 계약갱신을 거절할 수 있는 사유인 경우는 다음과 같습니다. 임대인이 계약갱신을 거절하려면, 미납된 금액이 계약갱신 요구 시점에서 기준치를 넘어서 있어야 합니다. 따라서, 임차인이 한 번이라도 미납금액을 모두 상환하거나, 미납금액이 계약갱신 요구 시점에서 기준치를 넘어서지 않으면, 임대인은 계약갱신 거절 권리를 행사할 수 없습니다.
주택임대사업자의 경우, 계약갱신 거절 사유는 계약해지와 동일하게 ‘월임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우’에 해당됩니다.
