용적률이라는 용어만 많이 들어보았지, 실상 가져다주는 의미와 장, 단점은 잘 파악하지 못하는 것이 대부분입니다. 부동산 이야기를 나누시는 분들 사이에서는 아주 흔한 용어이기도 합니다.
용적률
용적률이란, 건축물의 총면적을 대지면적으로 나눈 백분율을 의미합니다. 이는 대지면적 대비 건물이 얼마나 많은 공간을 차지하고 있는지를 나타내는 척도로 사용됩니다. 용적률은 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 평가하는 데에 사용되기도 합니다.
용적률을 결정할 때는 지하층 면적, 지상층의 주차면적, 주민 공동시설 면적, 그리고 초고층 건축물의 피난안전구역 면적은 고려하지 않습니다. 이는 이러한 면적들이 건물의 기능과는 무관한 부분이기 때문입니다.
현재는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 각 지역의 용도지역 및 용도지구별로 용적률 최대한도가 정해지고 있습니다. 이 때는 해당 지역의 면적, 인구, 지역 특성 등을 고려하여 최대한도가 결정됩니다. 이를 통해 지역별로 적절한 개발밀도가 유지되도록 하고 있습니다.
용도별 가능 용적률
- 제1종 전용주거지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
- 제2종 전용주거지역: 50퍼센트 이상 150퍼센트 이하
- 제1종 일반주거지역: 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하
- 제2종 일반주거지역: 100퍼센트 이상 250퍼센트 이하
- 제3종 일반주거지역: 100퍼센트 이상 300퍼센트 이하
- 준주거지역: 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하
- 중심상업지역: 200퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하
- 일반상업지역: 200퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하
- 근린상업지역: 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하
- 유통상업지역: 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하
- 전용공업지역: 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하
- 일반공업지역: 150퍼센트 이상 350퍼센트 이하
- 준공업지역: 150퍼센트 이상 400퍼센트 이하
- 보전녹지지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
- 생산녹지지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
- 자연녹지지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
- 보전관리지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
- 생산관리지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
- 계획관리지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
- 농림지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
- 자연환경보전지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
용적률이 가져다주는 장점
100평짜리 땅에 5층 건물을 지었을 때 1~5층의 건물면적 합계가 300평이라면 용적률은 300%가 됩니다. 건폐율과 용적률이 높을수록 큰 건물을 지을 수 있어 토지 소유주나 건축주 입장에는 이점이 있지만, 주택의 경우 건폐율과 용적률이 높을수록 건물이 커져 동과 동 사이가 좁아져 채광, 통풍, 일조 등이 안 좋아질 수 있습니다.
또한 용적률이 높으면 대지에 대한 지분이 줄어들기 때문에 거주하는 입장에서는 불리할 수 있습니다. 최근에는 용적률이 높을수록 재건축 이익이 줄어들고, 건물 외형이 닭장과 같아 보일 수 있기 때문에 이러한 이유로 용적률이 높은 건물이 불리한 경우도 있습니다.
