오피스텔은 대부분 분양받아 각 호실이 각각 등기되어 소유주가 개별로 소유하는 집합건물입니다. 이러한 부동산에 임대인이 수익을 얻기 위해 전세를 놓는 경우가 있습니다. 이 때 임대인은 부동산 유지 비용인 보유세, 장기 수선 충당금, 건물의 감가상각 등을 부담하면서 임차인을 위해 전세를 받습니다.
오피스텔이 업무용인지 주거용인지 구분 필요
수도권의 경우 오피스텔은 대개 주거용이 아닌 업무용으로 사용되는 경우가 많습니다. 이 경우, 세입자는 전입신고를 할 수 없으므로, 추후에 전세금을 돌려받는 데 문제가 발생할 수 있습니다.
주택수와 세금 회피 문제 때문에 많은 소유주들이 오피스텔을 업무용으로 사용합니다. 그러나 세입자의 입장에서는 이러한 오피스텔의 업무용 용도로 인해 전입신고가 불가능하여 전세보증금에 대한 우려가 있을 수 있습니다.
임차인 입장에서는 계약 전 보증금 또는 월세를 하향조정 할 수 있는 제안을 할 수도 있습니다.
깡통 전세 매물
깡통 전세는 오피스텔에서 더 심한 현상으로, 매매가가 전세금 이하로 떨어지는 경우를 말합니다. 예를 들어, 전세금 2억을 내고 입주했지만, 몇 년 뒤에는 매매가가 내가 낸 전세금보다 아래인 1억 8천으로 떨어질 경우, 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
특히 오피스텔 전세의 경우 깡통 전세에 대한 위험성이 크다고 할 수 있습니다. 이는 오피스텔의 시세 변동성이 적고 오히려 떨어지는 경우가 있기 때문입니다. 따라서, 가격이 계속해서 떨어지다보면 내 전세금보다 더 아래로 떨어지는 경우가 생길 수 있으며, 이 경우 임대인이 집을 경매에 넘겨버리거나 파산 신청을 하게 되면 내 전세금을 온전히 돌려받기 힘들어집니다.
물론, 부동산 경매 전문 보훈은 이런 과정을 거친 경매 물건들을 낙찰받아 저렴한 가격에 다시 수익을 내는 기업입니다. 관련하여 교육을 계속 진행하고 있으니 참고하시면 되겠습니다.
오피스텔 전세 위험성을 피하고 싶다면
아래 내용이 성립되지 못한다면 결국 월세로 돌려야 하는 것이 맞습니다. 수도권의 경우 전세매물을 찾기가 어려운 경우도 발생합니다.
소유주 정보 파악
등기부등본 상의 집주인과 계약서 상의 임대인이 같은지 확인해야 합니다. 대리인과 계약을 해야 한다면, 임대인의 인감증명서, 인감도장을 날인한 위임장을 확인해야 합니다. 집주인과 직접 통화를 하여 추가로 확인하는 것이 좋으며 계약금 및 잔금은 등기부등본상의 소유자 통장으로 입금하는 것이 안전합니다.
또한, 계약서에 적힌 계약금, 중도금, 잔금 지불 일정 등을 확인하고 협의했던 내용이 명확히 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
임대차 계약 시 특약사항 체크
전입신고나 전세권 설정 가능 여부, 청소 및 하자 보수 여부, 대출 발생 여부 등을 임대인과 임차인의 의견을 반영해 추후 모호함이 없도록 문서화해 작성하는 것이 좋습니다. 이렇게 꼼꼼하게 작성할수록 추후 갈등이나 불이익이 생기지 않습니다.
