부동산 경매 용어 중 대항력 있는 임차인이란 무엇일까요? 권리분석 할 때 가장 먼저 살펴보게 되는 ‘임차인들의 대항력 여부’ 아무 이유없이 쳐다보지는 않을겁니다.
대항력이란?
대항력
당사자 사이에서 효력이 있는 권리 관계를 제 3자에 대하여 주장할 수 있는 법적 효력
임대차계약서 상의 대항력을 말한다면 임대인이 임차인에게 임대한 부동산을 타인에게 넘길 경우 이 역시 제 3자가 됩니다. 매도하는 사람과 매수하는 사람 이 둘의 관계에서 아무런 영향력을 행사할 수 없지만, 보증금을 지킬 수 있는 대항력을 가지고 있습니다.
주택임대차보호법 제 3조(대항력)
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는, 그 다음 날 오전 0시부터 제 3자에 대하여 효력이 생깁니다.
임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인이 지위를 승계한 것으로 본다.
보증금은 어떻게 지켜질까?
대항력 요건은 전입신고와 점유로 인해 발생됩니다. 공인중개사에서 임대차계약을 진행할 때 등기부등본을 발급받는 이유가 등기순위를 확인하기 위함은 아실겁니다. 저당권이 잡히지 않은 상태에서 전입신고가 먼저 이루어졌다면 임차인은 대항력을 갖추게 됩니다. 하지만 저당권이 있음에도 전입신고가 이후에 이루어졌다면 대항력은 없게 됩니다. 이 부분은 부동산 경매에서 ‘말소기준권리’와도 연관이 되므로 조금 더 깊숙한 공부가 필요합니다.
민법과 연관되어 있는 부분이라 ‘법적’인 지식이 없다면 일반인들은 선뜻 다가가기 힘든 것도 사실입니다.
