정의
부동산 경매에서 권리 분석은 경매에 참여하는 사람들이 경매 대상이 되는 부동산에 대한 소유권, 저당권, 가압류 등과 같은 권리 상태를 확인하는 과정을 말합니다. 이 과정은 경매 참여자가 경매 대상 부동산의 상태와 가능한 위험 요소를 파악할 수 있도록 도와줍니다.
권리 분석은 일반적으로 부동산 경매 전에 이루어지며, 법에 능숙한 전문가나 변호사가 담당하여 분석이 이루어집니다. 초보자가 개인으로 분석하기에는 법적인 리스크가 있기에 비추천드립니다.
권리분석할 때 주의해야할 점
순위 점검
흔히들 선순위라는 용어를 많이 씁니다. 선순위에 있어야 부동산 경매에서 이점이 있습니다. 말소기준권리에 대한 내용 이해가 필요합니다. 일반적으로 말소기준권리보다 빠른 권리들은 인수된다고 고려해야합니다. (간혹, 후순위에 있어도 인수되는 요소들이 있습니다!)
리스크 점검
유치권, 대항력 확인, 지상권, 맹지, 건축물, 폐기물 등 리스크가 없는지 확인해야합니다.
권리분석 순서
- 말소기준권리 확인
- 인수되는 권리 분석
- 리스크 재확인
- 임차인 배당확인
- 인수조건 재확인
일반적으로 말소기준권리의 선순위에 있는 것들은 ‘인수’라는 개념을 가지고 갑니다. 이후에는 인수라는 개념을 따졌을 때 추가로 확인할 수 있는 리스크들이 무엇인지 점검하게 됩니다. 마지막 단계인 임차인이 배당요구종기일에 맞게 배당확인을 잘 신청했는지 확인할 수 있습니다.
이런 순서들을 거쳤을 때 권리분석이 끝나게 되고 수익성을 조사하게 되고, 발품파는 단계인 임장에 나서게 됩니다. 글로 보았을 때는 매우 간단해보이지만 실제 권리분석을 시작하게 되면 머리아픈 일들이 많이 발생하게 됩니다. 그래서 초보자인 개인이 혼자하는 것을 비추천드리는 이유 중 하나입니다.
